Cette publication a été mise à jour le 15 mai 2020

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période avait pour effet, dans sa rédaction initiale, de prolonger largement les délais de recours devant les juridictions administratives, ainsi que les délais d’instruction impartis à l’administration pour statuer sur une demande.

En effet, elle définissait une « période juridiquement protégée » de suspension ou de prorogation de délais et de mesures très longue, courant du 12 mars 2020 à « l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire ».

Ces mesures - applicables pour beaucoup d’entre elles aux procédures d’urbanisme - sont rapidement apparues comme excessives par les acteurs de l’immobilier et en contradiction avec l’objectif de relancer le plus rapidement possible, dès la fin de la crise sanitaire, l'activité économique, en particulier dans le secteur de la construction.

Sensible à ces arguments, le Gouvernement a adopté une nouvelle ordonnance n° 2020-427 le 15 avril 2020, portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid-19, qui apporte des aménagements et compléments aux dispositions de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, notamment en matière d’urbanisme et d’urbanisme commercial.

En particulier, l’ordonnance du 25 mars 2020 est complétée par un Titre II Bis relatif aux dispositions particulières aux enquêtes publiques et aux délais applicables en matière d’urbanisme et d’aménagement et de construction (cet ajout résulte de l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 dont il est question ci-après).

Deux apports majeurs de l’ordonnance du 15 avril 2020 devaient être relevés :

• les délais de recours contre les autorisations d’urbanisme qui n‘étaient pas expirés le 12 mars 2020 étaient alors suspendus, et non plus interrompus, pendant la seule durée de l'état d'urgence sanitaire et devaient reprendre pour la durée restant à courir à compter de sa cessation, initialement prévu le 24 mai 2020. Le mois « tampon » supplémentaire était donc supprimé.
• le délai d’instruction des autorisations d’urbanisme et le délai de récolement des travaux n’étaient suspendus que jusqu’à la fin de l’état d’urgence sanitaire. Ils devaient repartir à compter du 24 mai 2020 pour la période restant à courir. Le mois « tampon » était donc également supprimé.

Cette ordonnance a été complétée par l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020. Son article 23 apportait en effet de nouvelles mesures en matière d’urbanisme. Notamment, le pouvoir réglementaire pouvait désormais fixer par décret la reprise du cours des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme. De même, les autorisations d'ouverture, de réouverture, d'occupation et de travaux concernant des ERP, des IMH ou des IGH bénéficiaient désormais du régime applicable aux délais d’instruction que les autorisations d’urbanisme.

Toutefois, en prévision de la prorogation de l'état d'urgence sanitaire jusqu'au 10 juillet inclus, et afin de préserver l'objectif de relance rapide du secteur de la construction, le Gouvernement a adopté l'ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 fixant des délais particuliers applicables en matière d’urbanisme, d’aménagement et de construction pendant la période d’urgence sanitaire. Cette ordonnance découple la reprise des délais de recours et d’instruction des autorisations d’urbanisme, de même que la durée de récolement des travaux, de la cessation de l’état d’urgence sanitaire en maintenant la date initiale de reprise de ces délais au 24 mai 2020 (ci-après « la période dérogatoire »). Elle élargit également le bénéfice de ces dispositions dérogatoires aux recours contre des actes préalables à l’obtention de l’autorisation d’urbanisme (agrément « activités », avis des CDAC en matière d’urbanisme commercial) et au régime du retrait de ces autorisations.

Plus largement, compte tenu de la reprise de l'activité économique à compter du 11 mai, il est apparu que la référence à la cessation de l'état d'urgence sanitaire pour fixer la période juridiquement protégée n'était plus fondée.

Le Gouvernement a donc adopté une nouvelle ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d'urgence sanitaire. Cette ordonnance a notamment pour effet de substituer à la date glissante de fin de période juridiquement protégée une date fixe - le 23 juin 2020 à minuit -, qui correspondait à la date initiale d'achèvement de la période juridiquement protégée, avant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire au 10 juillet 2020.

Cette ordonnance vient également allonger le délai de prorogation de la validité des autorisations d'urbanisme et d'urbanisme commercial de deux à trois mois à compter du 24 juin 2020.

Enfin, l'ordonnance cristallise la date de cessation de la suspension des procédures de consultation ou de participation du public au 30 mai 2020.

La présente note est donc actualisée, pour prendre en compte l’ensemble de ces modifications successives.

Ainsi, en fonction des délais et mesures exposés ci-dessous, il conviendra de se référer à :

• la période dérogatoire définie par l’ordonnance n° 2020-539, courant du 12 mars au 23 mai 2020 à minuit ; ou
• la période juridiquement protégée définie par l’ordonnance n° 2020-306, modifiée par l'ordonnance n° 2020-560, courant du 12 mars au 23 juin 2020 à minuit.

► Comment court le délai de recours contre les autorisations d’urbanisme et les actes préalables à l’obtention de ces autorisations ?

Les délais de recours et de déféré préfectoral à l’encontre des décisions de non-opposition à une déclaration préalable ou de permis de construire, d'aménager ou de démolir qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont suspendus jusqu'au 24 mai 2020 pour la durée restant à courir, sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours.

En revanche, le point de départ des délais de recours qui auraient dû commencer à courir entre le 12 mars et le 23 mai 2020 est reporté au 24 mai 2020

Ainsi :

• Dans l’hypothèse d’un permis de construire régulièrement affiché le 12 février 2020, le délai à l’issue duquel il n’est plus possible d’introduire un recours aurait expiré en principe le 13 avril 2020, soit pendant la période dérogatoire ;

Compte tenu de la suspension des délais prévue par l’ordonnance, le délai pour exercer le recours a été suspendu à compter du 12 mars 2020 et repartira le 24 mai 2020, pour la période restant à courir.

• Dans l’hypothèse d’un permis de construire régulièrement affiché le 15 janvier 2020, le délai à l’issue duquel il n’est plus possible d’introduire un recours aurait expiré en principe le 16 mars 2020, également pendant la période dérogatoire ;

Compte tenu de la suspension des délais prévue par l’ordonnance, le délai pour exercer le recours a été suspendu à compter du 12 mars 2020 et repartira le 24 mai 2020 pour une période de sept jours, soit jusqu’au 2 juin (les délais de recours expirant un samedi, un dimanche ou un jour férié étant repoussés au premier jour ouvré suivant).

• Dans l’hypothèse d’un permis de construire affiché le 12 mai 2020, soit pendant la période dérogatoire, le délai de recours ne commencera à courir que le 24 mai 2020 pour deux mois, soit jusqu’au lundi 27 juillet 2020 à minuit (les délais expirant un samedi, un dimanche ou un jour férié étant repoussés au premier jour ouvré suivant).

Précisons que la suspension des délais de recours semble également profiter aux recours gracieux dès lors que l’article L. 411-2 du code des relations entre le public et l’administration prévoit que toute décision administrative peut faire l’objet, dans le délai imparti pour l’introduction d’un recours contentieux, d’un recours gracieux ou hiérarchique qui interrompt le cours de ce délai.

Enfin, l’ordonnance du 7 mai 2020 applique les dispositions dérogatoires :

• aux recours formés à l’encontre des agréments « activités » prévus à l’article L. 510-1 du code de l’urbanisme lorsqu’ils portent sur un projet soumis à autorisation d’urbanisme et
• aux recours administratifs préalables obligatoires dirigés contre les avis rendus par les CDAC dans les conditions prévues au I de l’article L. 752-17 du code de commerce.

A titre d’exemple, dans l’hypothèse d’un agrément « activités » publié le 12 février 2020, le délai à l’issue duquel il n’est plus possible d’introduire un recours aurait expiré en principe le 13 avril 2020, soit pendant la période d’état d’urgence sanitaire.

Compte tenu de la suspension des délais prévue par l’ordonnance, le délai pour exercer le recours a été suspendu à compter du 12 mars et repartira le 24 mai, pour la période restant à courir.

De même, dans le cadre d’un avis favorable de la CDAC dont le délai de recours a commencé à courir le 12 février, le délai à l’issue duquel il n’est plus possible d’introduire un recours aurait expiré en principe le 12 mars 2020, soit pendant la période d’état d’urgence sanitaire.

Compte tenu de la suspension des délais prévue par l’ordonnance, le délai pour exercer le recours a été suspendu à compter du 12 mars 2020 et repartira le 24 mai 2020, pour un délai incompressible de sept jours.

►  Quid du délai de notification des recours contre les autorisations d’urbanisme et d’exploitation commerciale ?

Les ordonnances du 15 avril et du 7 mai 2020 ne se prononcent pas spécifiquement sur le délai de notification des recours contre les autorisations d’urbanisme. Aussi, l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 devrait s’appliquer.

Selon cet article, les notifications prescrites par la loi ou le règlement à peine d’irrecevabilité et qui aurait dû être accomplies entre le 12 mars et le 23 juin 2020 inclus sont réputés avoir été faites à temps si elles ont été effectuées dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

Dans ce cas, le délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours, prévu à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, est donc prorogé à compter du 24 juin 2020.

En d’autres termes, si un recours contre une autorisation d’urbanisme a été déposé le 10 mars 2020, l’auteur de ce recours aurait dû le notifier - comme le prévoit l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme - à l’autorité qui a délivré l’autorisation et à son titulaire au plus tard le 25 mars 2020 à minuit.

En application des dispositions de l’ordonnance, le délai de quinze jours sera calculé à compter du 24 juin 2020. L’auteur du recours aura donc jusqu’au 9 juillet 2020 à minuit pour notifier le recours.

De même, si un recours contre une autorisation d’urbanisme est déposé le 10 avril 2020, la notification de ce recours semble pouvoir être également différée jusqu’au 9 juillet 2020 à minuit, puisque le délai de notification expirait bien pendant la période juridiquement protégée.

En revanche, et paradoxalement, si un recours contre une autorisation d’urbanisme est déposé le 15 juin 2020, la notification de ce recours devra être effectuée dans le délai de 15 jours à compter de cette date, soit au plus tard le 30 juin 2020 à minuit, puisque le délai de notification expirera après la fin de la période juridiquement protégée.

Le même principe de report des délais devrait s’appliquer pour l’obligation de notification, dans les cinq jours suivant sa présentation à la CNAC, d’un recours contre une décision ou un avis de la CDAC prévue par l’article R. 752-32 du code de commerce : la notification de ce recours censée avoir été accomplie durant la période juridiquement protégée pourrait être également différée jusqu’au 28 juin 2020.

► Comment les transactions en matière d’urbanisme pourront-elles être enregistrées ?

La prorogation des délais prévue à l’article 2 de l’ordonnance devrait également s’appliquer au délai d’un mois ouvert par l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme pour enregistrer les transactions par lesquelles une personne ayant demandé ou ayant l'intention de demander au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature.

Les transactions qui devaient être enregistrées entre le 12 mars et le 23 juin 2020 inclus pourront donc l’être jusqu’au 24 juillet 2020.

► Le délai de validité des autorisations d’urbanisme est-il prorogé ?

L’article 3 de l’ordonnance prévoit que le délai de validité des autorisations d’urbanisme - c’est-à-dire le délai dans lequel les travaux autorisés doivent débuter - et des autorisations d'exploitation commerciale - c'est-à-dire le délai dans lequel les surfaces de vente doivent être ouvertes au public et/ou les points permanents de retrait à la clientèle - et dont l’échéance intervient entre le 12 mars et le 23 juin 2020 inclus, sont prorogées de plein droit jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois « suivant la fin de cette période », c’est-à-dire jusqu’au 24 septembre 2020.

En revanche, un permis de construire dont le délai de validité aurait expiré avant le 12 mars 2020 ou qui expirerait après le 23 juin 2020 ne pourrait pas bénéficier de la prorogation du délai de validité accordée par l’ordonnance.

► Que se passe-t-il pour les demandes en cours d’instruction ?

• Comment s’appliquent les délais d’instruction ?

Les délais d’instruction des demandes d'autorisations et de certificats d'urbanisme sont suspendus à compter du 12 mars 2020 et repartiront, pour la période restant à courir, à compter du 24 mai 2020.

Pour les demandes d'autorisation, de certificats d'urbanisme et les déclarations préalables dont le délai d’instruction aurait dû commencer à courir entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020, le point de départ est reporté au 24 mai 2020.

Sont également visées par l’article 12 ter les demandes de prorogation des autorisations, celles-ci étant prévues par le livre IV du code de l’urbanisme.

Aucune autorisation tacite ne pourra donc être obtenue pendant cette période, ni un refus tacite être opposé aux pétitionnaires.

L’article 12 ter précise que cette suspension de délais pendant la période dérogatoire s'applique également aux délais impartis aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics, aux services, autorités ou commissions, pour émettre un avis ou donner un accord dans le cadre de l'instruction d'une autorisation d’urbanisme.

A titre d’exemple, pour une demande de permis de construire situé dans les abords d’un monument historique, le délai d’instruction est en principe de quatre mois et l’Architecte des Bâtiments de France, alors consulté, doit rendre son avis dans un délai de deux mois à compter de la réception du dossier complet de demande.

Prenons l’hypothèse d'une demande déposée le 12 février 2020 et communiquée pour avis à l’ABF le même jour. Le délai d’instruction du permis de construire a couru un mois et est suspendu depuis le 12 mars 2020 jusqu’au 23 mai 2020. Il repartira, pour une durée de trois mois restant à courir, le 24 mai 2020. L’ABF aura encore un mois à compter du 24 mai 2020 pour rendre son avis.

Il convient de noter que le pouvoir réglementaire peut également désormais prévoir par décret la reprise du cours des délais dans les conditions fixées par l'article 9 de l'ordonnance du 25 mars 2020, à savoir pour des motifs de protection des intérêts fondamentaux de la Nation, de sécurité, de protection de la santé, de la salubrité publique, de préservation de l'environnement et de protection de l'enfance et de la jeunesse,

• Qu’en est-il pour les projets commerciaux ?

En matière d’autorisation d’exploitation commerciale, la situation sera différente selon que le projet nécessite ou non la délivrance d’un permis de construire.

Dans l’hypothèse où le projet nécessite la délivrance d’un permis de construire, celui-ci vaudra autorisation d’exploitation commerciale. Le délai d’instruction de ce permis, de même que le délai imparti à la CDAC ou à la CNAC pour rendre son avis sur le volet commercial du permis sont suspendus depuis le 12 mars mais recommenceront à courir dès le 24 mai 2020.

En revanche, et paradoxalement, dans l’hypothèse où le projet ne nécessite pas la délivrance d’un permis de construire, alors les dispositions de l’article 7 de l'ordonnance du 25 mars 2020 s'appliquent, et non pas celles de l’article 12 ter. En ce cas, les délais d’instruction des décisions de CDAC ou de CNAC en cours au 12 mars 2020 sont suspendus jusqu’au 23 juin 2020.

Aucune décision d’autorisation d’exploitation commerciale « autonome » ne pourra donc tacitement intervenir avant le 24 juin 2020.

• Qu’en est-il pour les projets d’établissement recevant du public (ERP), pour les immeubles de moyenne hauteur (IMH) et les immeubles de grande hauteur (IGH) ?

A l’inverse du régime applicable aux autorisations d’exploitation commerciale « autonomes », l’ordonnance du 23 avril 2020 a aligné le régime applicable aux autorisations concernant les ERP, IMH et IGH « autonomes » sur le régime de celles intégrées à l'autorisation d'urbanisme.

Ainsi, dans tous les cas, le délai d’instruction des autorisations d'ouverture, de réouverture, d'occupation et de travaux concernant des ERP, des IMH ou des IGH est suspendu à compter du 12 mars mais recommencera à courir dès le 24 mai 2020.

• Quel délai pour demander les pièces complémentaires ?

L’ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 vient préciser que l’article 12 ter s’applique également aux délais impartis à l’administration pour vérifier le caractère complet d’un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires dans le cadre de l’instruction.

Le délai de demande de pièces complémentaires, qui est en principe d’un mois à compter de la réception de la demande de permis de construire, sera donc suspendu à compter du 12 mars 2020 et repartira le 24 mai 2020, pour la période restant à courir.

Or, rappelons que le délai d’instruction d’une autorisation d’urbanisme ne commence à courir qu’à compter de la réception d’un dossier complet.

Ainsi, une demande de permis de construire déposée le 11 mars 2020 pourra faire l’objet d’une demande de pièces complémentaires jusqu’au 23 juin 2020. L’instruction de la demande de permis de construire ne débutera donc qu’à compter de la réception des pièces complémentaires - devant elles-mêmes être déposées dans les trois mois de leur demande.

► Comment s’applique le délai de retrait des autorisations d’urbanisme ?

Le Gouvernement a entendu les appels des acteurs de l’immobilier et fait désormais relever le délai de retrait des autorisations d’urbanisme du régime de l’article 12 ter et non plus celui de l’article 7 de l’ordonnance du 25 mars 2020.

Ainsi, le délai de retrait (non-franc) de trois mois des autorisations d’urbanisme est suspendu à compter du 12 mars 2020 et repartira, pour la période restant à courir, à compter du 24 mai 2020.

De même, pour les permis et les déclarations préalables dont le délai de retrait aurait dû commencer à courir entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020, le point de départ est reporté au 24 mai 2020.

Ainsi :

• Dans l'hypothèse d'un permis de construire délivré le 12 février 2020,le délai de retrait aurait expiré en principe le 12 mai 2020, soit pendant la période dérogatoire ;
  Compte tenu de la suspension des délais prévue par l'ordonnance, le délai de retrait a été suspendu à compter du 12 mars 2020 et repartira le 24 mai 2020, pour la période restant à courir.
• Dans l'hypothèse d'un permis de construire délivré le 15 décembre 2019, le délai de retrait aurait expiré en principe le 15 mars 2020, également pendant la période dérogatoire ;
  Compte tenu de la suspension des délais prévue par l'ordonnance, le délai pour exercer le recours a été suspendu à compter du 12 mars 2020 et repartira le 24 mai 2020 pour une période de sept jours, soit jusqu'au 30 mai.
• Dans l'hypothèse d'un permis de construire délivré le 12 avril 2020, soit pendant la période dérogatoire, le délai de retrait ne commencera à courir que le 24 mai 2020 pour trois mois, soit jusqu'au 24 août 2020.

► Comment se calcule le délai de contestation de la conformité des travaux par l’administration ainsi que le délai de récolement des travaux ?

L’article 12 ter prévoit, pour les procédures de récolement, et comme pour les délais d’instruction, une période juridiquement protégée plus courte, s’achevant le 23 mai 2020 quelle que soit la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Ainsi, le délai - de trois ou cinq mois selon les cas - dont dispose l’administration pour contester la conformité des travaux est suspendu à compter du 12 mars 2020 et repartira, pour la période restant à courir, à compter du 24 mai 2020.

De même, pour les permis et les déclarations préalables dont le délai de récolement aurait dû commencer à courir entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020, le point de départ est reporté au 24 mai 2020.

Enfin, l’article 8 de l’ordonnance suspend le délai imparti au maître d’ouvrage pour déposer un dossier modificatif ou mettre les travaux en conformité avec l'autorisation accordée, dans le cas où l’administration l’a mis en demeure de le faire dans le cadre de son contrôle de la conformité des travaux Ce délai ne reprendra, pour la période restant à courir, qu’à compter du 24 juin 2020.

Notons toutefois que l’ordonnance du 15 avril 2020 ajoute un alinéa à cet article 8, et permet désormais à l’autorité administrative d’exercer ses compétences - notamment pour prescrire la mise en conformité des travaux avec l’autorisation -, dans le délai qu'elle détermine. Dans tous les cas, l'autorité administrative doit tenir compte, dans la détermination des obligations ou des délais à respecter, des contraintes liées à l'état d'urgence sanitaire.

► Quid des enquêtes publiques et des procédures de participation du public en cours ou devant être organisées pendant l’état d’urgence sanitaire ?

L’ordonnance du 25 mars 2020, modifiée par celles du 15 avril 2020 et du 13 mai 2020, prévoit des adaptations pour les procédures d’enquêtes publiques.

Pour les enquêtes présentant un caractère national et un caractère urgent déjà en cours à la date du 12 mars 2020 ou devant être organisée entre le 12 mars et le 30 mai 2020, lorsque le retard résultant de l'interruption de l'enquête publique ou de l'impossibilité de l'accomplir en raison de l'état d'urgence sanitaire est susceptible d'entraîner des conséquences difficilement réparables, l'autorité compétente pour organiser l'enquête publique peut prévoir une poursuite de l’enquête publique grâce aux seuls moyens électroniques et adapter la durée de l’enquête publique en conséquence. L’autorité compétente peut également prévoir l’organisation d’une enquête publique d'emblée conduite uniquement par des moyens électroniques dématérialisés.

Dans les cas où la durée de l’enquête publique courrait au-delà du 30 mai 2020, l’autorité compétente pour l’organiser pourra décider de revenir aux modalités d'organisation de droit commun à compter de cette date.

Dans tous les cas, le public est informé par tout moyen compatible avec l'état d'urgence sanitaire de la décision prise en application du présent article.

S’agissant des autres enquêtes publiques c’est-à-dire la grande majorité d’entre elles, et des procédures de participation du public, l’ordonnance du 15 avril 2020 vient préciser leur régime : les délais prévus pour la consultation ou la participation du public sont suspendus du 12 mars au 30 mai 2020 inclus. Ils repartiront donc le 31 mai 2020.

S’agissant des participations par voie électronique prévues par la loi n° 2018-202 du 26 mars 2018 relative à l'organisation des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024, il est prévu que le cours des délais - qui avait été suspendu à compter du 12 mars 2020 - reprenne à compter de l’entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, soit à compter du 17 avril 2020.

Notons que l'ordonnance du 13 mai 2020 vient préciser qu'à compter du 24 mai 2020, reprennent leur cours les délais relatifs aux avis, actes et procédures qui permettent la réalisation d'opérations d'aménagement,d'ouvrages et de projets immobiliers nécessaires à la préparation, à l'organisation ou au déroulement des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024.

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