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3 May 2019
Alerte Client | France | Droit Public & Environnement | Urbanisme
Par une décision du 5 avril 2019, à mentionner aux Tables du Recueil Lebon, le Conseil d'Etat a précisé les modalités d'appréciation de l'usage d'un local, en application de la réglementation en matière de changement d'usage.
Pour rappel, dans certaines communes, l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation soumet à autorisation préalable le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation. Afin de déterminer l'usage d'un local, cet article dispose qu'un "local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés".
En l'espèce, à l'occasion de la conclusion d'une promesse de vente d'un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation, le maire de la commune, sollicité par le notaire, a indiqué que ce local constituait un bien à usage de remise et de garage qui n'était pas à usage professionnel, commercial ou industriel, précisant que ce local avait fait l'objet d'un procès-verbal à raison de sa transformation sans autorisation en local commercial et que l'affectation de ce local ne pouvait être modifiée.
Estimant ces informations erronées, le promettant a recherché la responsabilité de la commune à raison de la faute que cette dernière aurait commise.
En appel, la Cour administrative d'appel de Versailles a retenu la responsabilité de la commune, en se fondant sur les circonstances que le local litigieux était affecté à un usage commercial depuis 1963, qu'il avait été répertorié comme local à usage commercial lors de la révision des valeurs locatives de 1970 et n'avait pas été affecté à un autre usage depuis cette date.
Saisi de l'affaire, le Conseil d'Etat précise qu'il résulte des termes mêmes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, "qu'en l'absence d'autorisation de changement d'affectation ou de travaux postérieure, un local est réputé être à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sans qu'il y ait lieu de rechercher si cet usage était fondé en droit à cette date". En revanche, "ces dispositions n'ont ni pour effet ni pour objet d'attacher pareilles conséquences au constat, au 1er janvier 1970, de l'affectation d'un local à un autre usage que l'habitation".
Aussi, en se fondant sur le seul constat de l'affectation du local à un autre usage que l'habitation au 1er janvier 1970 et en écartant le moyen tiré de l'absence de régularisation de l'affectation sans autorisation à un usage commercial de ce local initialement destiné à l'habitation, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'erreur de droit.
Par Emmanuel Vital-Durand et Alexandre Gauthier, associés, et Caroline Pineau, collaboratrice, membres de la ligne de métiers Droit Public & Environnement de Gide.
