Impact de la crise Covid-19 sur le secteur immobilier

La « loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 » a été adoptée par le Parlement et publiée au Journal officiel en date du 24 mars 2020 (la « Loi »). Elle est également accessible en cliquant ici.

Il s’agit d’une loi d’habilitation ayant pour objet d’autoriser le Gouvernement, dans le contexte inédit d’urgence actuel, à prendre des mesures qui relèvent en principe du domaine de la loi. Parmi ces mesures, certaines sont susceptibles d’impacter tout particulièrement le secteur de l’immobilier, notamment (i) en permettant de reporter dans certains cas ou d’étaler le paiement des loyers professionnels et commerciaux, (ii) en modifiant les stipulations de certains contrats de droit privé ou encore (iii) en adaptant les délais et procédures administratives et judiciaires. Les ordonnances prises par l’exécutif pour détailler ces mesures en application de la Loi ont été présentées hier en Conseil des ministres.

1. REPORT OU ETALEMENT DU PAIEMENT DES LOYERS COMMERCIAUX OU PROFESSIONNELS

1.1. Dispositions spécifiques prévues par la Loi

La Loi prévoit que :

« […]

I. Dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois à compter de la publication de la présente loi, toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, relevant du domaine de la loi […] :

g) Permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d’appartenance d’une entreprise pour les besoins de l’analyse statistique et économique, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie^[1] ; […] ».

1.2. Premières observations

Ces dispositions appellent de notre part les premières observations suivantes :

la Loi ne prévoit pas d’annulation impérative des loyers mais uniquement de « report » ou d’« étalement » (dont les modalités devront être précisées par le Gouvernement dans l’ordonnance correspondante), ni de dispositions relatives aux charges imputables aux preneurs au titre des baux ;
les seuls bénéficiaires de cette mesure seront les « microentreprises » dont l’activité est « affectée par la propagation de l’épidémie », étant précisé que les « microentreprises » sont définies par décret comme les entreprises qui « d’une part occupent moins de 10 personnes » et « d’autre part ont un chiffre d’affaires annuel ou un total de bilan n’excédant pas 2 millions d’euros »^[2] ;
la situation personnelle des bailleurs n’est pas prise en compte par ces dispositions.

1.3. Initiative privée des associations et fédérations représentatives des bailleurs

Les mesures qui seront prises par l’exécutif à ce titre doivent être distinguées de l’initiative annoncée par les associations et fédérations représentatives des bailleurs, lesquelles appellent leurs adhérents à prendre les mesures suivantes en faveur des TPE (« microentreprises ») mais aussi en faveur des PME^[3], c’est-à-dire des entreprises qui « d’une part occupent moins de 250 personnes » et « d’autre part ont un chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 50 millions d’euros ou un total de bilan n’excédant pas 43 millions d’euros ».^[4] :

a) « concernant les TPE et les PME appartenant à l’un des secteurs dont l’activité est interrompue en application du I de l’article 1er de l’arrêté du 15 mars 2020 :

les loyers et charges seront appelés mensuellement et non plus trimestriellement ;
le recouvrement des loyers et charges est suspendu à partir du 1er avril 2020 et pour les périodes postérieures d’arrêt d’activité imposées par l’arrêté ;
lorsque l’activité reprendra, ces loyers et charges feront l’objet de différés de paiement ou d’étalements sans pénalité ni intérêts de retard et adaptés à la situation des entreprises en question ;
ces mesures seront appliquées de façon automatique et sans considérer leur situation particulière pour les TPE / PME ;

b) concernant les entreprises dont l’activité, sans être interrompue, a été fortement dégradée par la crise, leur situation sera étudiée au cas par cas, avec bienveillance en fonction de leurs réalités économiques »^[5].

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[1] Article 11 de la Loi. Passages soulignés par nos soins.
[2] Article 3 du décret n°2008-1354 du 18 décembre 2008.
[3] Communiqué de presse des associations et fédérations représentatives des bailleurs relatif à la mesure de suspension des loyers au bénéfice des TPE et des PME en date du 20 mars 2020 signé par l’ASPIM, la FSIF, la Caisse des Dépôts, l’UNPI, la CNCC et l’AFG.
[4] Article 3 du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008.
[5] Communiqué de presse des associations et fédérations représentatives des bailleurs relatif à la mesure de suspension des loyers au bénéfice des TPE et des PME en date du 20 mars 2020 signé par l’ASPIM, la FSIF, la Caisse des Dépôts, l’UNPI, la CNCC et l’AFG.

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