Clarification bienvenue sur la définition des droits à construire dans le cadre d’une division primaire

CE 12 novembre 2020 n° 421590, publié au Recueil

Dans une décision du 12 novembre 2020, le Conseil d’Etat tranche la question de la définition de l’assiette foncière de la demande de permis de construire, et des droits à construire qui y sont attachés, dans le cadre d’une division primaire.

Aux termes de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme, « ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager :

a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ».

Ainsi, lorsque le propriétaire d’une unité foncière consent un détachement d'une partie de cette unité au profit d'une personne souhaitant édifier un bâtiment sur la partie détachée et ayant obtenu un permis de construire en vue d’édifier cet immeuble, il s'agit d'une division dite « primaire », exclusive de la qualification de lotissement et exempte de déclaration préalable de division foncière ou de permis d'aménager.

Si le recours à la division primaire est juridiquement encadré et habituel dans la pratique immobilière, la définition de l’assiette foncière de la demande de permis, pour déterminer les droits à construire attachés à cette assiette, demeurait discutée par la doctrine et la jurisprudence.

La Cour administrative d'appel de Versailles avait considéré que, dès lors qu'à la date de délivrance du permis la division du terrain en propriété et en jouissance n'était pas intervenue, la demande de permis de construire devait être analysée et instruite au regard de l'unité foncière telle qu'elle existe à la date du permis, et non au regard de la seule partie du terrain ayant vocation à être détachée (CAA Versailles 29 mars 2007, ADEJJ, n° 06VE01147). L'administration considérait également que « dans le cas d'un permis de construire, l'assiette de la demande est obligatoirement constituée par l'unité foncière, c'est-à-dire l'ensemble des parcelles cadastrales d'un seul tenant appartenant à ce propriétaire. À la date de la demande, cette unité foncière correspond à la propriété initiale, puisque la division n'a pas encore été effectuée » (rép. min. n° 65630, JOAN 6 juillet 2010, p. 7649).

Toutefois, la Cour administrative d'appel de Lyon a par la suite adopté une position inverse et, dans un arrêt du 12 novembre 2013, a considéré que la demande de permis de construire ne porte que sur la seule partie à détacher de l'unité foncière (CAA Lyon 12 novembre 2013, Commune de Chaponost, n° 13LY00584).

► Cliquez ici ou téléchargez le fichier PDF ci-dessous pour consulter notre newsletter Urbanisme & Aménagement de Novembre-Décembre dans son intégralité. Elle revient notamment sur les décisions récentes suivantes :

• Extension de la compétence en premier ressort des cours administratives d’appel en matière de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale aux refus de ces permis et aux litiges indemnitaires nés de ces refus (CAA Lyon 19 novembre 2020, n° 19LY04777)
   
• Mentions de l’arrêté de permis de construire dans les ERP « coquille vide » et calcul des places de stationnement requises pour les constructions multi-destinations (CE 25 novembre 2020, n° 430754, mentionné aux tables)
   
• Modalités de régularisation d’une construction (CE 25 novembre 2020, n° 429623, mentionné aux Tables)
   
• Compétence du juge administratif pour l’action en réparation des dommages résultant des fautes commises dans la phase administrative de la procédure d'expropriation (TC 7 décembre 2020, n° C4199, publié au Recueil)

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