Cette publication a été mise à jour le 21 mai 2020.

Prise par le Gouvernement conformément à la loi d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19, l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété telle que modifiée successivement par l'ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 et par l'ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 (l'"Ordonnance") adapte, compte tenu de l'état d'urgence sanitaire, les règles applicables à certains contrats de syndic de copropriété et à certains mandats confiés aux membres du conseil syndical. Elle adapte également les règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale (cette partie de l’Ordonnance est décryptée ici).

L'article 11 I 2° j) de la loi d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19 a habilité le Gouvernement à prendre des mesures « adaptant le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte, notamment pour la désignation des syndics, de l’impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires ».

A cet égard, l’Ordonnance traite le cas des assemblées générales qui devaient se réunir pendant la période d’épidémie de Covid-19 pour notamment se prononcer (i) sur la désignation d’un syndic en raison de l’arrivée à terme du contrat du syndic en exercice et/ou (ii) sur la désignation des membres du conseil syndical en raison de l’arrivée à terme de leur mandat. Ainsi, ce texte vise à assurer la pérennité dans la gestion des copropriétés pendant la crise sanitaire.

Enfin, l'ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 a pour objet de décoréler la durée de certaines dispositions initiales de l'Ordonnance de la durée glissante de l'état d'urgence sanitaire pour y mettre fin à une date fixe et de permettre la tenue d'assemblées générales de copropriétaires totalement dématérialisées.

SORT DES CONTRATS DE SYNDIC

L'Ordonnance prévoit que « le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires ».

L'Ordonnance déroge ainsi notamment au principe selon lequel le contrat de syndic est un contrat à durée déterminée, non susceptible de renouvellement par tacite reconduction pour permettre son « renouvellement de plein droit » s’il est arrivé ou arrivera à terme entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus, sans que l’assemblée générale des copropriétaires ait pu se réunir pour décider de la conclusion d’un nouveau contrat de syndic.

Dans ces circonstances et en vertu de cette Ordonnance, le contrat de syndic en exercice sera renouvelé jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires, cette prise d'effet devant intervenir au plus tard le 31 janvier 2021.

Par ailleurs, l’Ordonnance prévoit que la rémunération forfaitaire du syndic pendant la période actuelle doit être calculée selon les termes prévus par le contrat arrivé à échéance et au prorata de la durée de son renouvellement.

Enfin, on relèvera que le texte précise que les dispositions susvisées « ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant [le 26 mars 2020], un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020 » l’objectif n’étant bien évidemment pas de remettre en cause la désignation d’un syndic qui aurait pu intervenir valablement dans le cadre d’une assemblée générale réunie avant la publication de cette Ordonnance.

SORT DES MANDATS DES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL

L'Ordonnance applique le même dispositif aux mandats des membres du conseil syndical, dont le rôle est notamment d’assister le syndic, de contrôler sa gestion et qui doit être consulté pour la mise en concurrence de certains marchés et contrats et pour la conclusion des contrats par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, « le mandat confié par décision de l'assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires », étant précisé que cette assemblée générale doit intervenir au plus tard le 31 janvier 2021. Là aussi, les dispositions susvisées ne sont pas applicables « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant [le 26 mars 2020] ».

ORGANISATION D'ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETAIRES TOTALEMENT DEMATERIALISEES

En raison de l'épidémie de Covid-19 et des interdictions de regroupement qu'elle entraîne, bon nombre de copropriétés se trouvent dans l'impossibilité matérielle de tenir des assemblées générales dans des conditions normales.

Cette situation étant amenée à perdurer au-delà de la période d'état d'urgence sanitaire, l'Ordonnance prévoit un certain nombre de mesures visant à permettre la tenue d'assemblées générales totalement dématérialisées, ce que la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application ne permettent pas.

Ces mesures sont principalement les suivantes :

• possibilité pour le syndic de convoquer une assemblée générale sans présence physique des copropriétaires, ces derniers pouvant alors participer à l'assemblée par visioconférence ou voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, étant précisé que :
  • dans les hypothèses où le recours à la visioconférence ne serait pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires seront prises au seul moyen du vote par correspondance ;
  • les syndics qui auraient déjà convoqué une assemblée générale peuvent avoir recours à ces nouvelles possibilités, à condition d'en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée ;
  • les règles de convocation (mentions relatives au lieu de réunion et aux modalités de participation, etc.) et de tenue des assemblées générales (certification de la feuille de présence, signature du procès-verbal des décisions, etc.) prévues par le décret d'application de la loi du 10 juillet 1965 sont alors aménagées en conséquence ;
• possibilité pour un mandataire de recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15% des voix du syndicat des copropriétaires (contre 10% en temps normal) ;
• possibilité pour le syndic de décider des moyens et supports techniques permettant d'organiser une assemblée générale sans présence physique (visioconférence, audioconférence,etc.) sans qu'il soit nécessaire que l'assemblée générale ait décidé au préalable de l'utilisation de ces moyens et supports techniques.

On relèvera que les mesures visées ci-dessus, relatives à l'organisation d'assemblées générales de copropriétaires totalement dématérialisées sont applicables du 1er juin 2020 (date à laquelle les dispositions relatives au vote par correspondance prévues par l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété entreront en vigueur) au 31 janvier 2020 (date jusqu'à laquelle les autres dispositions dérogatoires relatives à la copropriété prévues par l'Ordonnance s'appliquent).

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